租務管制,天使魔鬼都在細節

8/15/2015 住屋 , 時事
一間四十年樓齡,曾經火燭,舊式升降機又成日壞的 apartment complex 中,一房單位月租要 $2299,十年前,同樣單位月租 $950。 (Google Street View)

三藩市灣區屋租和屋價一樣,不斷上漲,升幅驚人。矽谷所在的南灣和三藩市升幅一樣誇張,大部分地區自 2010 年開始已經升了超過四成。在 Google 總部的 Mountain View,家庭年入六位數 (USD 100,000)都不能再負擔兩房 apartment,,連一個帳篷都租得出,認真誇張。不少白領中產都被逼搬離所住社區,搬走後租戶由新到埗的科技公司員工進駐。於是乎,近一兩年要求租務管制的呼聲日漲。儘管現時南灣只有 East Palo Alto 和 San Jose 有租務管制,而其他市議會的市參事亦未見有興趣推動租務管制,但若居住供求失衡的情況持續,屋租和屋價繼續狂升,難保經過一兩輪換屈後,陸續有市議會通過類似管制。上月北灣 Richmond 就剛剛通過租務管制。

在灣區實行的租務管制,都只限制租金加幅和踢走租客。換言之,續租租客能優先續租,租金可能低於市價,如果租金連年暴升,租金可能明顯與市場脫節。新租客則要以市價開始租。這個制度是否公義,視乎政治傾向。自由市場原教旨信徒大概認為租高者得最合理。灣區居民相對全美國則普遍左傾,認為續租街坊居住在社區多年,公義社會應該確保街坊得繼續住在原區。相對於初到貴境、能出貴租的新租客,租戶應優先以合理租金續租予街坊。「合理租金」通常以升幅量度,甚麼升幅算是合理,往往人言人殊。

房屋供求失衡問題不是單單增加房屋供應就可解決,事關租金暴升的地區往往缺地建屋。美國和香港不同,各級政府所有的土地不多,僅夠維持市政。只要有土地出缺,發展商往往一早申請改變土地用途去起屋。現時屋不夠,非不為,實不能。在南灣的新增房屋供應,往往都是以自住物業為主。大規模的租戶只會出現在隔涉地區,例如 East San Jose、Morgan Hill 。倚賴房屋供應,等於叫租客由 Palo Alto、Mountain View 流放到這些老遠地方。這些社區亦會面臨士紳化 gentrification,留在社區的業主居民一樣受害。

灣區和香港不同。香港有公屋,但美國國情不容許大政府的出現。取而代之,廉價租住房屋的選擇就只剩下一契多戶住所(multi-unit dwellings)。一張屋契包括一座由幾戶至十幾戶至幾十戶 apartments 組成的 complex,可大可小。由 San Jose 的十幾層大厦至一般鎮仔一屋四戶的都有。這些 apartment complex 的業主通常是租務公司。電視上見到租戶被瘋狂加租的例子,往往就是這些公司所為。這些公司比一般買屋收租小業主心狠手辣。一般買屋收租小業主都不希望懸空單位,因為單位一係租出有租收,一係懸空無租收。而果租客表現良好,一般傾向和續租租客談妥續租,避免冒險要接受素未謀面新租客。但這些公司不同,由於單位眾多,傾向加租加到盡,不介意懸空一兩個單位一兩個星期。

不同城市的租務管制都各有不同。San Jose 的租務管制只限制這些 multi-unit dwellings 的業主(四伙或以上)而豁免小業主,即是任何 condominium、townhouse、獨立屋、一屋兩伙的 duplex 等。現時租金升幅限制在每年 8%,算是非常寬鬆,但隨着連年加租,近年有壓力收緊升幅。不少在灣區的香港人會買屋收租,這個租務管制模式對這些小業主百利而無害,市價反而因為 multi-unit dwellings 單位供應受壓而更有支持。這些小業主的租客不受保障,但他們往往經濟能力較佳。與此同時,對租住 multi-unit dwellings 的低收入家庭亦有最低限度的保障。受影響以租務公司為主,但這些公司財雄勢大,又能以市價吸納新租客,對其要求加租不能太過份實在合理不過。

除非經濟狀況逆轉,重演千禧年科技泡沫爆破,矽谷百業蕭條,人口下降的慘況(實質只維持一兩年,經濟未復甦,屋價租金就已經回升),否則租務管制的呼聲只會越來越大。作為業主,與其一面倒反對租務管制,倒不如爭取一個合理的租務管制。