【南灣四叔】點解 south bay 咁少盤?

6/26/2015 住屋 , 南灣四叔
South bay 樓市仍然活躍。一個正常 list price 嘅盤放出市面,無論係 apartment、townhome、定係 single family,一放閒閒地有十個八個 offer。租市亦都係咁,一放 craigslist ,只要叫租合理就唔憂租。總之搵地方住嘅人多得很,再有強國水喉火上加油,租同屋價都真係好難唔升。

凡係有細路嘅,都唔會想學期中間搬屋,所以暑假係樓市旺季,盤比其他月份多。不過盤多搵屋嘅人亦多,一般旺季屋價亦比淡季高。美國屋價指標一定係同上年同月比,唔會好似香港十原指數咁逐個月計。

點解 south bay 咁少盤?又係土地問題?True,south bay 每一寸地都有用途,zone 咗做住宅嘅都已經全部係住宅。呢頭又唔可以好似 peninsula 咁填返個 Redwood Shores 同 Foster City 出嚟,因為要保育同埋有海嘯威脅(有冇留意過 237 以北冇往宅,只有 office 同零售?)如果每寸地都用盡就無新盤,咁 south bay 應該一個新盤都冇,咁而家新盤點嚟?問題唔係土地用晒未,south bay 啲地用晒咗幾廿年,而係點解咁難有新盤,就算有都得咁少單位,少到供不應求。而要知點解咁難有新盤,就要睇下而家啲新盤係點嚟。

最常見係改變土地用途。以前 south bay 好多農場,之後好多工廠。Intel、AMD 最早嘅廠都係喺自己 office 隔離,之後各種原因,地貴呀、環保標準提高呀、美國人工貴外國人工平呀咁先至搬走。原本塊地可以變做甲級寫字樓,可以變做零售,可以變做住宅,或者幾樣撈埋(mixed use)。之後又可以變做住宅。同一塊地,用嚟做住宅最值錢,好少由住宅變做非住宅。近廿年最大規模嘅例子莫過於 Rivermark,由原本精神病院改為住宅零售,塊地大到一個發展商都食唔晒,要幾個發展商一齊 master plan。不過呢啲例子好少有,好多年都無一單。

除咗咁之外,舊屋拆完可以起新屋。華人最鐘意將 Cupertino 同 Palo Alto 啲舊屋推土重來,千幾呎一層三房拆完起返間三千呎兩層五房。地積容許幾大就起到咁大,一呎都不能少,每一呎都係錢喎。另一種常見嘅方法就係拆完一間,或者前後左右幾間,然後再起返幾間 single family 或者幾間 townhome,反正塊地夠大就得。

無論改變土地用途定係發展項目本身,都要 city council 批准。South bay suburb town 仔一般有幾萬人同五至七個council 議員,以真·普選產生。每場選舉都係業主和租客之爭。租客一般支持多起屋,因為供應多可以頂住租金升幅。業主就一般反對增加人口密度。有時選出嘅 council 會係 pro-housing 以舒緩租金壓力 (例如今屆 mountain view),有時 council 會 anti-development 以減輕人口壓力。總體上,改變土地用途去起多啲住宅一直都有,不過唔係個個項目都批,而且對於不斷增加嘅需求,可謂杯水車薪。

明明 south bay 越來越多人,業主唔想增加人口密度咪好自私?有冇搞錯!咁你又要諗下喎,你試下日抖喺 Palo Alto downtown 食完 Cheesecake Factory 之後想上 101 出 san fran,你會發現條命短啲都上唔到 101。Palo Alto 人多車多路窄,根本百九幾年前無人諗過會有咁很多人,仲要一戶兩架車。Mountain View、Sunnyvale、Cupertino、Los Altos 全部都係咁。其實莫講話一百年前,三十年前都冇人諗過會有咁多人湧嚟住,連 Mark Zuckerberg 都未出世, Larry Page 仲係細路仔,點會諗到啲 tech 公司會請人請到咁?除咗交通,仲有學校。喺 south bay,地址決定學校,而學校又有受歡迎程度之分,所謂「好校區」嘅屋會貴啲。如果「好校區」太多適齡學童,個「好校區」就可能要重新劃界,某啲屋會被劃走,嗰啲業主一般會選擇同你死過。

加州業主要畀物業稅(華人俗稱之為地稅,technically 唔準),south bay 呢頭係物業估價 1% 多少少。本來屋價升嘅話,物業稅都會升,咁業主為咗交少啲物業稅,會有 incentive 去控制屋價唔會暴升。不過 1978 年嘅 prop 13 (公投項目)改變咗呢個生態。Prop 13 規定除非轉手或改建,否則物業稅不能升超過 2%。由嗰陣開始,就算屋價升到癲,業主嘅物業稅都唔會暴升,最多同通漲差唔多。咁嘅遊戲規則,業主仲有冇理由去增加人口密度呢?屋價升,自己紙上富貴又唔使捱重稅。

四叔唔係話自住業主有責任去犧牲自己生活質素去提高人口密度,令更加多外來人可以 pack 沙甸魚咁 pack 入 south bay,搞到 south bay 鎮仔好似 san fran 咁。四叔只係想講,like it or not,south bay 少盤,係結構導致。經濟差股市差嗰陣會少回,經濟好股市好嗰陣大漲。唔同 neighborhood 會有唔同幅度,有快有慢。Palo Alto、Mountain View、Sunnyvale、Cupertino、Los Altos 嘅 demographics 同埋屋種亦都各有不同。不過整體嚟講,要望 south bay 嘅屋價大跌,一係電腦科技唔再係全球經濟火車頭,一係就係矽谷嘅科技中心地位被取代,科技龍頭將總部移離灣區。黑天鵝有幾大機會出現,如果四叔有水晶球嘅話,就一早發到好似香港嗰個四叔咁啦。